Kaufen oder mieten?

Wer hat diese Frage noch nicht geh√∂rt? Kaufen oder Mieten? Ist es sinnvoller Eigentum zu haben, oder doch zur Miete zu wohnen? Gerne m√∂chte ich dir heute eine Antwort auf diese Frage geben. Hier jedoch der Hinweis, dass das lediglich meine Sichtweise zu dieser Thematik ist. Es handelt sich au√üerdem um eine Beurteilung aus rein finanziellen Gesichtspunkten. Da ich dich nicht allzu lange auf die Folter spannen m√∂chte, sage ich dir schon jetzt wie ich die Frage „Kaufen oder Mieten?“ beantworten w√ľrde. Meines Erachtens nach ist es rentabler zur Miete zu wohnen, aber trotzdem Eigentum zu besitzen. Dieses kann man dann n√§mlich gewinnbringend vermieten. Weshalb das so ist, m√∂chte ich dir gerne mit diesem Blogpost erl√§utern.

1. Wer kann sich schon ohne Kredit eine Immobilie kaufen?

Insbesondere in unserer heutigen Zeit, sind Immobilienpreise extrem in die H√∂hen geschossen. Daher kann sich kaum mehr jemand eine Immobilie ohne Kreditaufnahme leisten. Aus diesem Grund er√ľbrigt sich oft die Fragen „Kaufen oder Mieten?“. Gew√§hrt eine Bank uns einen Kredit zum Erwerb einer Immobilie, so verlangt diese neben der R√ľckzahlung des Kaufpreises auch die Zahlung eines Zinses. Auch wenn der Zinssatz aufgrund der aktuell Wirtschaftslage sehr gering ist (ca. 2%), entstehen √ľber die gesamte Laufzeit enorme Zinskosten. Dies ist dem hohen Kaufpreis geschuldet. Genau hier hat die vermietete Wohnung gegen√ľber des selbstbewohnten Eigentums ihren Vorteil.

Nimmt man nun einen Kredit f√ľr den Immobilienerwerb an, so muss der K√§ufer die Zinskosten selbst tragen. Entscheidet man sich jedoch dazu die Wohnung zu vermieten, lassen sich diese Zinskosten steuerlich ansetzen. Dies ist nur m√∂glich, da man bei der Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht hat. Aufgrund dieser kann man jegliche Kosten, die zur Realisierung von Mieteinnahmen notwendig sind, steuerlich ansetzen. Das bedeutet, dass diese Zinskosten, als Werbungskosten in deiner Steuererkl√§rung angesetzt werden k√∂nnen. Doch was bedeutet das konkret?

Werbungskosten sind all die Kosten die entstehen, wenn wir versuchen ein Einkommen zu erzielen. Erzielen wir durch die Vermietung einer Immobilie zus√§tzlich Einkommen, muss dieses, wie nahezu jedes Einkommen, versteuert werden. Haben wir jedoch Werbungskosten, welche wir ansetzen k√∂nnen, k√∂nnen wir diese zu versteuernden Mieteinnahmen reduzieren. Dadurch sparen wir uns einiges an Geld. Dies f√ľhrt uns zum zweiten Vorteil, weshalb Eigentum als Kapitalanlage rentabler ist.

2. Abschreibungen mindern die Steuerlast

Genau wie Zinsaufwendungen, senken auch Abschreibungen an der Immobilie unsere Steuerlast. Doch was genau sind Abschreibungen? Immobilien wird unterstellt, dass diese aufgrund von Abnutzung der Bausubstanz mit den Jahren einen gewissen Wertverlust erfahren. Ist unsere Immobilie vor 1924 gebaut worden, so d√ľrfen wir 2,5% des Geb√§udewerts j√§hrlich als Abschreibung steuerlich geltend machen. F√ľr Immobilien, die danach gebaut wurden liegt dieser Wert bei 2,0%. Hierzu ein kleines Beispiel:

Wir kaufen eine Wohnung welche einen Gesamtkaufpreis von 300.000‚ā¨ aufweist. Diese Wohnung liegt in einem 10 Parteienhaus. Zur Ermittlung der j√§hrlichen Abschreibung m√ľssen zun√§chst der Geb√§udewert und der Grundst√ľckswert voneinander getrennt werden. Nehmen wir einmal an, dass der Geb√§udewert 80% des Gesamtkaufpreises entspricht, so macht das 240.000‚ā¨. Nun ist es uns gestattet, von diesen 240.000‚ā¨ j√§hrlich 2% (4.800‚ā¨) an Abschreibungen vorzunehmen. Das bedeutet, dass wir unsere Steuerlast um weitere 4.800‚ā¨ j√§hrlich mindern d√ľrfen.

3. Modernisierungen umlegen

Neben der Senkung der Steuerlast, gibt es bei der vermieteten Immobilie einen weiteren Vorteil gegen√ľber der Eigengenutzten. Durch Modernisierungsma√ünahmen am Objekt k√∂nnen Immobilien f√ľr den Markt attraktiver gemacht werden. Auch wenn mit solchen Ma√ünahmen eine gewisse Wertsteigerung einher geht, entscheiden sich Eigennutzer meist dagegen, da hohe Kosten mit diesen Modernisierungen verbunden sind. Auch hier haben Kapitalanleger erneut die besseren Karten, denn gesetzlich ist es diesen erlaubt, nach einer Modernisierung, die j√§hrliche Miete, um bis zu 8% der aufgewendeten Kosten zu erh√∂hen. Hierf√ľr habe ich ein kurzes Rechenbeispiel vorbereitet:

Aktuell ist unsere Wohnung f√ľr 700‚ā¨ monatlich vermietet. Nun f√ľhren wir Modernisierungen in H√∂he von 10.000‚ā¨ durch. Gem√§√ü der geltenden Gesetze ist es uns gestattet 8% dieser Modernisierungskosten auf die Jahresmiete zu schlagen. Dies w√ľrde bedeuten, dass die Jahresmiete von 8.400‚ā¨ auf 9.200‚ā¨ steigen w√ľrde. Auf den einzelnen Monat macht das nun eine Miete von 766,67‚ā¨.

Ich denke, dass auch hier klar ersichtlich wurde, dass die vermietete Wohnung einen klaren Vorteil gegen√ľber der selbstgenutzten hat.

4. Erhaltungsaufwendungen bezahlt bekommen

Einen weiteren Vorteil haben vermietete Immobilien wenn es um Instandhaltungskosten wie beispielsweise die Erneuerung des Dachs oder der Heizungsanlage geht. Da es sich hierbei in der Regel nicht um Modernisierungskosten handelt, sondern um Erhaltungsaufwendungen, ist das Umlegen dieser Kosten auf den Mieter nicht möglich. Jedoch können auch hier die Reparaturkosten- bzw. Instandhaltungskosten in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden. Zum Vergleich:

Auch bei der eigengenutzten Immobilie ist es erlaubt Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen steuerlich anzusetzen. Hier gibt es aber klare Regeln und Einschr√§nkungen. Im Gegensatz zur vermieteten Immobilie d√ľrfen hier nur 20% des Arbeitslohns angesetzt werden. Zus√§tzlich dazu noch die Anfahrtskosten und Verbrauchsmaterial. Jedoch nicht Materialien wie eine neue Heizungsanlage oder Dachziegel. Hinzu kommt eine weitere Begrenzung, denn j√§hrlich d√ľrfen maximal 1.200‚ā¨ steuerlich angesetzt werden.

Gerade im Alter kann dieser Punkt sehr nachteilig sein, sollte eine Immobilie gekauft worden sein um sich die Miete zu sparen. Hat das Dach der eigengenutzten Immobilie nun seine Lebensdauer √ľberschritten und muss erneuert werden, so hat man mit exorbitant hohen Kosten zu k√§mpfen. Und das in einem Alter, in dem ohnehin das Einkommen knapp ist. Auch bei der vermieteten Wohnung k√∂nnte die Sanierung des Dachs notwendig werden. Doch hier lassen sich, wie vorangegangen, die gesamten Kosten zur Sanierung ansetzen.

Fazit

Ich hoffe, dass ich dir mit den oben genannten Punkten eine Antwort auf die Frage „Kaufen oder Mieten?“ geben konnte. Vorangegangen habe ich aufgezeigt, weshalb, meines Erachtens, eine Immobilie als Kapitalanlage attraktiver als die selbstgenutzte ist. Nat√ľrlich muss an dieser Stelle auch erg√§nzt werden, dass Pr√§ferenzen variieren k√∂nnen und nicht jeder die Ansichten teilt, wie ich sie obenstehend aufgelistet habe.

Die selbstgenutzte Immobilie gibt uns als Eigent√ľmer die Freiheit mit unseren 4 W√§nden das zu machen, wonach uns ist. Im Gegensatz zur vermieteten Immobilie kann uns hier niemand vorschreiben, ob wir einen Hund in der Wohnung halten d√ľrfen oder nicht. Oft ist gerade das bei der Wohnungssuche zur Miete eine gro√üe H√ľrde, welche es Wohnungssuchenden schwer macht.¬†¬†

Schlussfolgernd kann also gesagt werden, dass sich nicht pauschal sagen l√§sst, ob das Eigenheim der vermieteten Immobilie vorzuziehen ist. Hierbei spielt, wie so oft, eine gro√üe Rolle, wie du deine eigenen Schwerpunkte setzt. Ist es dir wichtiger eine gewisse Freiheit zu haben um das mit deiner Immobilie tun zu d√ľrfen, wonach dir gerade ist? Wenn man, wie ich, eine Immobilie aus rein finanzieller Sichtweise betrachtet, dann l√§sst sich aufgrund der steuerlichen M√∂glichkeiten und des Einsparpotentials sagen, dass die vermietete Immobilie dem Eigenheim vorzuziehen ist. Zu diesem Thema kann ich au√üerdem das Buch „Immobilien kaufen, vermieten und Geld verdienen“ von Bernd Ebersbach w√§rmstens empfehlen.

Euer Athanasios

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